第78章 尋找店鋪（求月票）

　　從2月20號(hào)到3月5號(hào)，沐陽和宋雪露根據(jù)同學(xué)上交的報(bào)告，抽業(yè)余時(shí)間逛遍了省城的核心商圈，調(diào)查鋪面情況。

　　江南省城有十二大商圈，包括城西、城北、文教區(qū)、九堡、下沙、濱江、錢江世紀(jì)城、錢江新城、以及西湖附近的武林、黃龍、信義坊、湖濱等。

　　核心CBD有四個(gè)，也在這十二個(gè)商圈中，即錢江新城CBD、錢江世紀(jì)城CBD、武林CBD和黃龍文三CBD。

　　新式奶茶店定位目標(biāo)受眾是中高端消費(fèi)的年輕群體，故要求店鋪附近有中高端商場(chǎng)，或?qū)懽謽敲芗纳虅?wù)區(qū)，這些區(qū)域的人群消費(fèi)水平高，辦公區(qū)域集中大量白領(lǐng)階層，對(duì)新事物接受能力強(qiáng)，而且也樂意嘗試新事物。

　　因此，沐陽看中的第一個(gè)商鋪，位于武林商圈和信義坊商圈交匯點(diǎn)，離省城大學(xué)1.5公里處的黃龍世紀(jì)廣場(chǎng)，一處臨街商鋪，性質(zhì)限定是餐飲。

　　具體位置多在拐角處，因?yàn)檫@些位置既能吸引流量，又可以降低成本。

　　是買鋪面，或租？

　　沐陽內(nèi)心已經(jīng)有了選擇。

　　華國(guó)有句老話:“一鋪旺三代”，就是說有黃金地段的門市房、店鋪，每年靠著租金就可以過上好日子。

　　未來幾年還好，但到了14年后，T寶雙十一營(yíng)業(yè)額達(dá)到四百多億，電商開始呈現(xiàn)爆發(fā)的現(xiàn)象。

　　相應(yīng)地，圖書、服裝、家電等產(chǎn)品的實(shí)體店受到的沖擊最大，部分實(shí)體店經(jīng)營(yíng)困難甚至出現(xiàn)了關(guān)閉的風(fēng)潮。

　　飲食店被影響較小，該在外面吃喝的還照樣，未來變?yōu)橥赓u會(huì)多一些。

　　新樓盤都開發(fā)鋪面，再加上被電商沖擊，實(shí)體鋪面越來越不好賣，鋪面的升值速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上住宅。

　　因此，沐陽目前不打算購(gòu)置店鋪，有那資金，還不如扔進(jìn)股市，或者擴(kuò)大店鋪數(shù)量，另外是由于購(gòu)置店鋪太占用資金，影響發(fā)展。

　　“陽陽，我們一定要租核心位置的商鋪嗎？那租金和轉(zhuǎn)讓費(fèi)太高了。”這十來天，宋雪露和沐陽做調(diào)查，也知道了省城這邊的商圈鋪面情況。

　　核心商鋪的空鋪少，最讓人難以接受的，有些鋪面租主要轉(zhuǎn)讓費(fèi)。

　　轉(zhuǎn)讓費(fèi)很高，十多平方的旺鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)，少則幾萬，多則十多萬，要是面積大的，轉(zhuǎn)讓費(fèi)要數(shù)十上百萬元。

　　宋雪露還是有些不理解沐陽，為什么第一家店一定要玩那么大。

　　旗艦店，要求面積不低于二百平方！

　　一家店鋪的租金，裝備和設(shè)備，再加上其它，若還有轉(zhuǎn)讓費(fèi)，沒有幾百萬元玩不了。

　　讓她去和房東或租主談判的話，真不知如何談。

　　沐陽微低頭看宋雪露白皙的臉蛋，淡淡一笑。

　　他此次帶宋雪露出來，甚至讓她和房東談判，有意鍛煉她，但又不喜歡她一個(gè)女人參與到商務(wù)談判中來。

　　在一些大額交易商務(wù)談判中，多多少少有一些黑暗手段。

　　所以，讓她了解，體驗(yàn)幾次商務(wù)談判就行，知道有這么一回事，以后不容易被人忽悠。

　　沐陽耐心跟她解釋：“我們消費(fèi)定位目標(biāo)就是中高端消費(fèi)人群，店鋪就得在核心商圈。

　　至于那轉(zhuǎn)讓費(fèi)，那也沒法。

　　如果想要人家的旺鋪，肯定要宰我們一頓。

　　要不然，人家還在賺錢，雖然賺得少，但不給些好處，干嘛把店鋪轉(zhuǎn)讓給我們。

　　沒好處，憑什么？

　　憑我長(zhǎng)得帥？

　　還有一個(gè)原因，大多承租人跟房東簽的合同都有押金，如果退租，承租人是拿不到押金的，少則一個(gè)月的押金，多則兩個(gè)月的押金，想把這損失轉(zhuǎn)嫁到下一個(gè)租客?！?p>　　沐陽跟她解釋，他也很無奈。

　　在核心商圈，十多平方的旺鋪，月租金少則數(shù)千，多則兩三萬。

　　承租人退租后，裝修費(fèi)是拿不回來的，就想嫁接到下一個(gè)承租人，抬高轉(zhuǎn)讓費(fèi)，順便賺一筆。

　　若是旺鋪，人家一年利潤(rùn)本來就有幾十萬，給對(duì)方幾十萬元都不會(huì)轉(zhuǎn)租的。

　　本來是一只天天下金蛋的母雞，你卻想用普通價(jià)格購(gòu)買。

　　開什么國(guó)際玩笑！

　　沐陽讓宋雪露記牢一個(gè)規(guī)則：在生意場(chǎng)上，天下沒有免費(fèi)的午餐！

　　總之，能租的鋪面，只能是生意虧的鋪面，或者位置偏差點(diǎn)的。

　　位置好，生意好，不一定就能賺錢。

　　畢竟位置好的鋪面，租金高得離譜。

　　有些位置，十多平方的鋪面，月租金能達(dá)到兩三萬塊！

　　但是一個(gè)月毛利能有兩三萬，能說生意不好么，但交了房租，那就是虧本了。

　　當(dāng)然，也有不要轉(zhuǎn)讓費(fèi)的。

　　不過，租金會(huì)偏高一些，那是原承租人虧本，承受不了高的租金，早點(diǎn)止損，寧愿不要押金也要退租，等的時(shí)間太長(zhǎng)，怕沒人接手。

　　無人接手，那是因?yàn)榉繓|要的租金太高，并不是攤位不好，看上這種攤位的肯定有很多商人。

　　還有一種核心位置的旺鋪，就是鋪面面積太大，年租金上百萬，一般商家沒有這個(gè)實(shí)力，租出去容易，但想以較高的價(jià)格租出去有些難。

　　宋雪露狐疑：“如果十多個(gè)平方的旺鋪就要兩三萬，如果相同位置的鋪面，面積三百平方，月租金豈不是要六七十萬了？”

　　沐陽回道：“不是簡(jiǎn)單地按照比例來算的，十平方能月租二三萬的鋪面極少極少，多是那種賣小吃或新式奶茶的，只需要一個(gè)門面展出，有些工作不會(huì)在鋪面展開，需要另尋倉庫存放物料。

　　步行街那邊就有幾個(gè)小鋪面，一天營(yíng)收三四千塊，日毛利能兩三千塊，除去昂貴的租金，月利潤(rùn)還有三四萬塊。

　　不過，面積越大，每平方租金單價(jià)會(huì)低一些的。

　　所以，大面積鋪面，每平方月租價(jià)過千的很少，反正看位置了，這個(gè)可以從年投資收益來估算。

　　鋪面租金，除了市場(chǎng)影響，人為因素影響很大。房東覺得你賺多了，就想漲價(jià)，并不覺得是租主經(jīng)營(yíng)得好，這種房東很可惡的?！?p>　　沐陽想起前世時(shí)，一個(gè)高鐵站的旺鋪，人流量極大，占地面積二百平方，主營(yíng)業(yè)快餐飲食。

　　他坐在那里點(diǎn)了個(gè)牛肉面，就要58元，但只有幾薄片牛肉，味道辣雞。

　　他很無奈，坐了幾個(gè)小時(shí)的動(dòng)車，實(shí)在太餓了，心疼點(diǎn)了一份面。

　　坐在那里吃飯，邊吃邊數(shù)用餐顧客數(shù)量，十幾分鐘內(nèi)，就餐人數(shù)達(dá)五六十人。

　　估算一下，一天成交單數(shù)可達(dá)到1500單，營(yíng)業(yè)額估計(jì)能達(dá)到10萬，毛利可能有8萬，月毛利可達(dá)二百多萬。

　　他當(dāng)時(shí)非常羨慕這種商鋪，要是自己有一個(gè)那樣的旺鋪，一輩子就衣食無憂。

　　但也只是幻想而已，這類鋪面，一般是有背景或有關(guān)系的人低價(jià)弄到，或者，這種鋪面一般都是公司投標(biāo)爭(zhēng)租。

　　真是越有錢，就越有錢。

　　小資本根本玩不動(dòng)，說的難聽點(diǎn)，根本沒資格進(jìn)場(chǎng)。

　　光一次性要交數(shù)百萬的年租金就能讓無數(shù)小公司敗退。

　　用生意人的話來說，這種鋪面，投資十二年內(nèi)回本算是賺的。

　　從這可以計(jì)算出，買一個(gè)鋪面，多少價(jià)位進(jìn)，多少價(jià)位出算比較合理。

　　假如，一個(gè)一百平方的商圈鋪面，若買價(jià)為十萬元一平，年租須有70萬。

　　若超過二十年才回本，基本是虧的。

　　況且，拉的時(shí)間越長(zhǎng)，變數(shù)越大。

　　就比如，老火車站的鋪面越來越不值錢，動(dòng)車站的鋪面每年都在上漲。