第二十六章 藝高人膽大
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經(jīng)過(guò)一輪的叫價(jià)后，尼龍灣那塊地硬是被叫到了8000萬(wàn)，福巔區(qū)小霸王明坑拿下了這塊地，著實(shí)被暗黑房產(chǎn)界的人坑了一把。
但是明坑不以為然，還以為自己討到了便宜，這就是行業(yè)新人該交的學(xué)費(fèi)，房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)并不是什么阿貓阿狗都能做的。
像拍賣現(xiàn)場(chǎng)做餐飲起家的王女士，還有挖煤起家的明坑，這些人就是地產(chǎn)界的韭菜！
“接下來(lái)…………！將要拍賣的是靠近湖邊的清水村地塊，總共20多萬(wàn)平方米！”主持人小姐姐又一次情緒高昂地喊道！
此時(shí)的陳小宇蠢蠢欲動(dòng)，內(nèi)心猶如萬(wàn)馬奔騰，靈魂跳躍著，身體就差一點(diǎn)就站了起來(lái)。
他心中暗之斟酌了好久，房地產(chǎn)公司都成敗就在此一舉了！
“1000萬(wàn)第一次……！”
主持人小姐姐喊道……！
“我出1500萬(wàn)…………！”
一個(gè)戴眼鏡的光頭中年人舉牌喊道！
“這不是光頭強(qiáng)嗎……？怎么也來(lái)參加這次土地拍賣會(huì)？”
“我聽說(shuō)光頭強(qiáng)的工地停工了，資金鏈緊缺，居然跑到這里玩耍！”
“我看他是想以小博大吧，這塊地面積小，好多人看不到它的價(jià)值！”
陳小宇前排的2人議論著，這些話被耳尖的陳小宇聽到了！
這次土地拍賣會(huì)的幾塊土地，經(jīng)過(guò)一輪又一輪的車輪戰(zhàn)，好多公司的代表陸陸續(xù)續(xù)地退場(chǎng)了，他們的耐心都被消耗殆盡，整個(gè)土地拍賣會(huì)現(xiàn)在只剩下15人不到的樣子。
除去全程陪著陳小宇的張?chǎng)析?、楊金金、趙萌萌，實(shí)際上臺(tái)面上能跟陳小宇的輝煌房地產(chǎn)公司形成競(jìng)爭(zhēng)不到10人。
陳小宇其實(shí)全程都在關(guān)注在場(chǎng)的眾人，察言觀色、讀人這些一直是陳小宇的強(qiáng)項(xiàng)。
他發(fā)現(xiàn)如今臺(tái)面上的這些人的氣勢(shì)實(shí)在是很弱，已經(jīng)經(jīng)不住詐唬了。
因此，陳小宇想賭一把，把第2次叫價(jià)的籌碼直接推到5000萬(wàn)，就賭那個(gè)光頭強(qiáng)不敢接，不敢跟！
“我出…………………………！
我出5000萬(wàn)……………………！”
陳小宇忽然站了起來(lái)，大聲喊道！
而現(xiàn)場(chǎng)的眾人紛紛面面相覷，一時(shí)摸不著頭腦，沒(méi)有一個(gè)人開口，臺(tái)面一度鴉雀無(wú)聲！
而那光頭強(qiáng)此時(shí)臉色鐵青，坐在那一動(dòng)不動(dòng)的！似乎他已經(jīng)被陳小宇強(qiáng)大的氣場(chǎng)所擊潰！
“清水村地塊的所有權(quán)……
屬于……
陳小宇先生！”
主持人小姐姐大聲喊道！
一旁的張?chǎng)析巍罱鸾?、趙萌萌也都站了起來(lái)，她們沒(méi)有想到靠近湖邊的清水村地塊這么容易就拿下了，紛紛心中默念：“陳小宇這小子還是有兩下子的嘛！”
說(shuō)起來(lái)也不容易，這一切都是陳小宇未雨綢繆加上過(guò)人的心理素質(zhì)。
但是另一方面，現(xiàn)場(chǎng)來(lái)了暗黑房產(chǎn)界的馬仔，為什么沒(méi)有出手，這是陳小宇百思不得其解的。
就連暗黑房產(chǎn)界的臥底趙萌萌也一臉懵逼！
……
C國(guó)W市超5A寫字樓23樓輝煌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總部會(huì)議室里。
“我們?nèi)缃袢〉昧饲逅蹇拷叺倪@塊地，我來(lái)捋一捋以后的開發(fā)流程！”張?chǎng)析我槐菊?jīng)地說(shuō)道。
“拿地首先是什么……？
房地產(chǎn)開發(fā)，我們開發(fā)商在取得土地，也就是正式簽訂土地出讓合同之前，它會(huì)有一個(gè)叫勾地階段，就是我們?nèi)粘Ｉ钪斜容^通俗的一個(gè)說(shuō)法，什么叫勾地階段？
就是我開發(fā)商意向跟政府去協(xié)商一塊土地，這個(gè)時(shí)候我們土地的大概的設(shè)計(jì)情況，它會(huì)有一個(gè)概念設(shè)計(jì)圖。
也就是說(shuō)我通過(guò)一個(gè)概念設(shè)計(jì)圖讓政府知道我想在土地上建設(shè)什么類型的房屋，我想做一個(gè)什么樣的事情，它的大概規(guī)劃的構(gòu)想是怎么樣的！
那么這個(gè)時(shí)候根據(jù)初步的構(gòu)想，政府如果有意向把這塊地通過(guò)招拍掛的方式給到開發(fā)商之后，它就會(huì)有一個(gè)叫項(xiàng)目符合控制性詳細(xì)規(guī)劃，所以勾地是什么……？
是開發(fā)商和政府的意向拿地的協(xié)商階段，這個(gè)時(shí)候雖然沒(méi)有正式的行政審批文件，但是會(huì)有一些概念的設(shè)計(jì)圖是會(huì)出來(lái)的。
那么初步的意向確定了之后，進(jìn)入到真正拿地的環(huán)節(jié)是什么……？
是土地出讓合同，簽訂土地出讓合同，交納土地出讓金之后，我們開發(fā)商取得土地的使用權(quán)證。
我們?cè)趯?shí)務(wù)中開發(fā)商在拿地環(huán)節(jié)里頭出現(xiàn)的行政審批，以及跟政府之間的糾紛，相對(duì)是比較少的。
但是我們也看到個(gè)別的項(xiàng)目是這樣子的，別的項(xiàng)目是因?yàn)殚_發(fā)商在土地出讓金繳納的環(huán)節(jié)里頭，有的土地上是分批分次繳納的。
或者是繳納之后通過(guò)一定的稅收優(yōu)惠政策返還的，那么這個(gè)項(xiàng)目最后如果出現(xiàn)了爛尾的情況，可能會(huì)在土地出讓合同履行的環(huán)節(jié)里存在一些跟政府之間的糾紛。
但是在我們實(shí)物維權(quán)過(guò)程中，這個(gè)環(huán)節(jié)就涉及到行政訴訟還是相對(duì)比較少的。
那么土地出讓合同簽訂了之后，繳納了土地出讓金，那么進(jìn)入到一個(gè)環(huán)節(jié)叫什么？
取得土地的使用權(quán)，取得土地使用權(quán)，是我們五證的第一個(gè)證，你取得了土地使用權(quán)之后，你就取得了土地開發(fā)的權(quán)利。
那么往下你就要辦用地規(guī)劃許可證，辦工程規(guī)劃許可證。
那么我們現(xiàn)在知道房地產(chǎn)業(yè)可以用一個(gè)土地來(lái)撬動(dòng)一個(gè)項(xiàng)目，他用一個(gè)少量的資金來(lái)撬動(dòng)項(xiàng)目。
就是因?yàn)槲覀兊拈_發(fā)商在取得了土地使用權(quán)之后，是可以用土地使用權(quán)來(lái)進(jìn)行抵押貸款，ok……？
抵押貸款，但是土地使用權(quán)的抵押貸款，還有在建工程的抵押貸款。
那么是要在取得預(yù)售之前進(jìn)行解押的，也就是說(shuō)你現(xiàn)在取得了土地使用權(quán)，你是可以用土地使用權(quán)向銀行貸款的。
但是最后你房子建完了，在你要賣給業(yè)主之前，你要把用土地抵押借銀行的錢還掉，用你的在建工程借銀行的錢來(lái)還。
這里頭最終最重要涉及到的一個(gè)是什么……？
是不是在預(yù)售之前把欠銀行的貸款去還掉它……？
取得了土地使用權(quán)之后，下一個(gè)才正式要取得的叫建設(shè)用地規(guī)劃許可證，還有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。
涉及到比較專業(yè)的證的時(shí)候，很多的業(yè)主來(lái)咨詢到我們的時(shí)候，就不太理解什么叫用地規(guī)劃許可證。
什么叫工程規(guī)劃許可證，這兩個(gè)證之間有什么樣的區(qū)別，那都是規(guī)劃許可證，用地和工程它的區(qū)別在哪里……？
建設(shè)用地規(guī)劃許可證它這個(gè)證所管的內(nèi)容是什么……？
開發(fā)商建一個(gè)住宅，或者建一個(gè)商業(yè)用地，它在土地的總體利用上與城市的土地利用總體規(guī)劃是不是相矛盾……？
也就是說(shuō)開發(fā)商要在這個(gè)地方建住宅，這個(gè)地方不能是工業(yè)園區(qū)對(duì)吧？
現(xiàn)在你要在這里商業(yè)的話，那么好，住宅和商業(yè)不能建得離工業(yè)園區(qū)太近。
甚至你不能建到工業(yè)園區(qū)里頭，你在大的土地利用總體規(guī)劃上和城市的規(guī)劃不相矛盾，那么我就可以給你發(fā)一個(gè)用地規(guī)劃許可證?！?p> 會(huì)議中場(chǎng)休息………………