“流子，這破項(xiàng)目咱可不能接手啊。”曹國華人剛走，王志新就迫不及待開口了：
“地價加上拆遷費(fèi)，光拿地成本就3200萬了，再加上設(shè)計(jì)、建安、稅費(fèi)、運(yùn)營，亂七八糟的費(fèi)用都加一塊，再翻一番都擋不住，這么高的成本，別說賺錢，能不賠就算不錯了?！?p> 運(yùn)作過一個項(xiàng)目，耳濡目染這么久，房地產(chǎn)的運(yùn)作環(huán)節(jié)王志新基本都清楚。
楊凱也跟著道：“是啊王哥，成本高就算了，關(guān)鍵還是在郊區(qū)，位置太偏，房子就是蓋好，也不太好賣啊，風(fēng)險太大了，咱們最好還是換一個項(xiàng)目吧?！?p> 王流沉吟著沒說話，項(xiàng)目不好、成本太高、風(fēng)險太大這些他當(dāng)然知道。
用一個簡單粗暴的估算公式來計(jì)算，房價至少得是樓面價的2.5倍才能收回成本。
什么是樓面價？
就是單位建筑面積分?jǐn)偟降耐恋貎r格，即：拿地價格÷最大建筑面積。
現(xiàn)在拿地價格是3200萬，總建筑面積是：3.8萬平的宗地面積×1.8的容積率=6.84萬平。
所以這塊地的樓面價就是：3200÷6.84=468。
再乘以2.5，得出1170。
也就是說，這塊地光想收回成本，房價就至少要賣到1170。
可這塊地在郊區(qū)，房價最高才一千一二，基本跟成本價持平。
結(jié)果顯而易見，整個項(xiàng)目搭了時間，賠了人工，最大效益卻僅是勉強(qiáng)收回成本，整個一白賺吆喝，一個弄不好，還很有可能賠錢。
如果想賺錢，只能提高房價。
可偏偏位置是在郊區(qū)，本來賣房子就難，再提高了房價，那就更難賣了。
簡直就是個悖論。
可問題是……
“如果不接這個項(xiàng)目，我們還有其它項(xiàng)目可接嗎？”
王志新和楊凱同時臉色一僵。
“出來乍到，我們在市里既沒根基，也沒人脈，地現(xiàn)在又搶手，就算還有其它好項(xiàng)目，可輪得到我們來接嗎？”
王志新和楊凱同時心里一沉。
“剛才開口跟曹國華要項(xiàng)目，他現(xiàn)在也給了，我們要是不接，他會不會覺的我們是在耍他？市里的地可都?xì)w他管，要是把他給得罪了，那我們以后還能在市里混嗎？”
王志新和楊凱臉色一拉，徹底垮了。
王流自顧自說完，仰頭悶了口酒，放下酒杯，眼神已經(jīng)逐漸堅(jiān)毅，沉聲道：“所以，即便這個項(xiàng)目再不好，但對我們來說，那也是最好的立足之本了。”
頓了下，又道：“而且，凡事有利有弊，這個項(xiàng)目也一樣，有壞處，自然也有好處?！?p> 楊凱頓時眼睛一亮：“這話怎么講？”
王志新跟著道：“什么好處？”
王流平淡道：“第一，讓我們有個項(xiàng)目能先干著，公司初建，正好借這個項(xiàng)目，先錘煉一下團(tuán)隊(duì)。”
兩人點(diǎn)點(diǎn)頭，說的也有道理，現(xiàn)在分公司就他們?nèi)齻€人，如果能借這個項(xiàng)目把團(tuán)隊(duì)拉起來，倒也不算虧。
王流繼續(xù)道：“第二，能借這個項(xiàng)目，跟市里打好關(guān)系。
紡織廠沒效益，污染嚴(yán)重，影響市容，市里一直想拆遷，但為什么就是沒拆遷掉？
很顯然，市里的同行都不傻，核算一下成本心里都清楚，這個項(xiàng)目沒錢可賺，甚至還得賠本賺吆喝，沒人肯接手。
所以拖到了現(xiàn)在，簡直成了個爛攤子。
我們要是能出手幫市里解決了這個爛攤子，市里多少得念我們一點(diǎn)好吧？
現(xiàn)在我們跟市里是沒關(guān)系，但是等這個項(xiàng)目做完就不一樣了，有這點(diǎn)情分在，以后還愁沒項(xiàng)目？”
“說的是啊。”王志新當(dāng)即就興奮了：“要是借這個項(xiàng)目賣市里一個人情，以后再有什么好項(xiàng)目，那還不由著我們挑？”
楊凱也一副喜上眉梢的表情：“這么算下來，就算不賺錢，做這個項(xiàng)目也不虧了?！?p> 王流看了眼兩人興奮不已的表情，忍了忍，沒有說出第三來。
這個項(xiàng)目理論上看確實(shí)無利可圖，但理論跟現(xiàn)實(shí)往往是有差距的，如果操盤得當(dāng)，也不一定沒錢可賺……
曹國華回來了。
王流直接道：“曹科長，我已經(jīng)考慮過了，你說的這個項(xiàng)目，我們接了?！?p> “你說真的？王總可別跟我開玩笑?！辈車A心頭一喜。
對市里來說，這個項(xiàng)目確實(shí)是個爛攤子，如果他能找人接手處理了，對他來說，這也是一筆政績。
“曹科長放心，我是很認(rèn)真的?！蓖趿髡?，然后話音一轉(zhuǎn)：“不過我有兩個條件，希望市里能夠同意?！?p> 我就知道，沒有這么便宜的事……曹國華心里頓時產(chǎn)生了一種跟王流剛才一樣的情緒，不動聲色道：“什么條件，你說?！?p> 王流沉聲道：“第一，這個項(xiàng)目，我希望市里能適當(dāng)提高一下容積率?！?p> 既然是幫市里收拾爛攤子，那該爭取的利益自然得盡量多爭取，好歹多少賺點(diǎn)錢。
地在郊區(qū)，位置改不了，房價沒辦法提高，那就只能提高容積率，增加建筑面積，以此來擴(kuò)大開發(fā)收益。
曹國華暗自沉思，倒也沒有多為難，一來1.8的容積率本來就是暫定的，剛才也說可以再商量，王流的要求不過分。
二來，他在土地利用規(guī)劃科，規(guī)劃容積率，正好歸他管。
“可以，不過具體提高多少，還得等我回局里開會研究之后才能決定。”
“沒問題?！蓖趿饕豢趹?yīng)下，能提高容積率，就算只加一個點(diǎn)，那也是白賺。
“第二，這個項(xiàng)目拿地成本太高，對我們公司來說，資金壓力有點(diǎn)大，我希望市里能批準(zhǔn)我們公司發(fā)行一筆公司債，以此來緩解資金壓力。”
沒辦法，雖說王流已經(jīng)小發(fā)了一筆，可滿打滿算還不到六百萬，又被他豪擲120萬買了輛車。
現(xiàn)在公司賬戶只剩四百來萬，而拿地成本就得3200萬，說資金壓力有點(diǎn)大都是他謙虛了，準(zhǔn)確點(diǎn)說，那是大了去了。
想運(yùn)作項(xiàng)目，首先就得融資，但是項(xiàng)目風(fēng)險太大，從銀行貸款難度估計(jì)有點(diǎn)大，發(fā)公司債券倒是可以搞一波。
一個是精的像鬼一樣的銀行，一個是幾乎不懂金融的普通民眾，忽悠起來的難易程度天差地別，只要利息給到位，不愁沒人買。
事實(shí)上，發(fā)公司債也確實(shí)是很多公司解決資金問題的渠道之一，尤其前幾年，發(fā)債更是泛濫，老王同志不也曾說，當(dāng)年為了一筆貸款，堵了銀行行長50多次，愣是沒把錢貸下來，結(jié)果發(fā)了筆公司債，剛推出就被一搶而光，資金問題得以解決。
不過像老王這么有能力的人顯然不多，許多公司發(fā)了債結(jié)果還不上，最后成了爛債，兌付危機(jī)頻發(fā)，最終引來國家出手，提高了發(fā)債門檻，收緊了發(fā)行渠道，這幾年發(fā)債勢頭已經(jīng)大幅減弱。
但也給地方政府留了一定的自行決定額度，王流雖然還沒到發(fā)債的門檻，但他是給市里解決爛攤子，申請一筆額度，想來應(yīng)該不難。
曹國華沉吟道：“發(fā)債不歸我管，不過我可以把你的要求報(bào)上去，至于能不能成，我可就不能保證了。”
“沒關(guān)系，曹科長能幫忙傳句話就行?！蓖趿餍χ馈?p> 他就不信了，一直沒人肯接的爛攤子，現(xiàn)在他主動接盤，市里還能不答應(yīng)。