業(yè)主和物業(yè)發(fā)生沖突的樓盤是博大雅居。這個樓盤當年的明星樓盤，座落于中央商務區(qū)，園林水系景觀，大戶型，落地窗，大理石貼面。購房人多為外企高管、私營企業(yè)主、自由職業(yè)者等。
蘇啟航跟著葉燁律師來到了博大物業(yè)下屬的博大雅居分公司。博大雅居分公司的辦公地點在博大雅居1號樓的地下一層。負責博大雅居項目的物業(yè)經理也姓史，叫史長河，是史總的三弟，和史總長得有七、八分相像。史總發(fā)家后，將他的兩個弟弟、一個妹妹都安排到了博大地產，不過基本都是在一些中、低層的管理崗位。對于博大地產管理人員，史總基本上奉行著能者上、庸者下的信條，對他的弟妹在職位上并沒有給予特殊的照顧。他的弟弟、妹妹也能安于現(xiàn)狀，在各自的工作崗位上也能夠做到兢兢業(yè)業(yè)。
現(xiàn)在坐在葉燁律師和蘇啟航對面的史長河，史經理，看起來非常忠厚老實。他說話語速比較慢，但條理還算清楚。通過他的講述，蘇啟航清楚了事情的來龍去脈。原來博大雅居的物業(yè)服務從業(yè)主入住第一天開始就充滿火藥味兒。
博大雅居是毛坯交房，最初的兩、三年，業(yè)主陸續(xù)入住、大規(guī)模裝修期間，給小區(qū)路面、園林水系造成一定的破壞，物業(yè)公司雖然進行了彌補，但總有未能及時處理的時候。有一部分業(yè)主就以此為借口，開始拒交物業(yè)費。
也有少數(shù)住一層的業(yè)主私占公共綠地，被其他業(yè)主投訴，物業(yè)公司強行制止后，這些業(yè)主也開始拒交物業(yè)費。
另外還發(fā)生了一些比較普遍的房屋質量問題，比如窗戶漏水，雖然物業(yè)公司及時聯(lián)系博大地產進行了維修，花錢更換了窗戶，但一部分業(yè)主認為還應賠償損失，在沒有賠償損失前拒交物業(yè)費。
眼看物業(yè)費收入難以覆蓋包括維護園林水系景觀、保潔、保安、其他公區(qū)維護等物業(yè)開支，在連續(xù)墊支兩年后，博大地產要求博大物業(yè)自負盈虧，不再給博大雅居項目輸血。經過一番研究和取經，博大雅居物業(yè)分公司開始利用小區(qū)公共區(qū)域進行商業(yè)經營，在小區(qū)道路、樓宇大堂里放置廣告牌，會所出租給健身會館、咖啡館等，以實現(xiàn)創(chuàng)收。結果引起更多的業(yè)主不滿，更多的業(yè)主拒絕交物業(yè)費，由此陷入惡性循環(huán)。一些業(yè)主開始組織起來，擬成立業(yè)主委員會，趕走博大物業(yè)。
據史經理介紹，挑頭要趕走博大物業(yè)的業(yè)主有四個人，一位姓董的女律師，40多歲，是一個蘇啟航以前沒聽說過的小所的合伙人；一位姓陳的男士，30多歲，是個職業(yè)股民；一位姓董的老頭兒，原來做企業(yè)的，現(xiàn)在企業(yè)交給兒子打理了；還有一位是個老太太，其實都不算是業(yè)主，房子是在她女兒名下的，不知道是干什么的，人特別厲害。姓董的律師和那個老頭兒，應該是出主意的，這個老太太是沖在前面的。
一起開會的，還有物業(yè)保安隊長，是一位30歲出頭兒的東北大漢，個頭兒差不多有一米八五。史經理說到老太太是沖在前面的時，他插話道：“這老太太，別看個頭兒不大，精神頭兒賊足，可兇了，一言不合就動手?！边呎f，他邊卷起袖子給葉燁律師和蘇啟航看他的右胳膊，“看，這就是她撓的，到現(xiàn)在還能看出白印子呢。前兩天，她又到我們辦公室去鬧，把一個保安的臉都給抓了。我們也不敢還手，被她給整怕了。剛開始時候不知道，她上來撓人，我們就上去兩個人想把她給控制住，結果還沒碰到她，她就躺地上了，大聲吵吵‘物業(yè)打人了！’還硬讓我們帶她去醫(yī)院檢查，在醫(yī)院里賴了兩天。后來，我們就拿她沒招兒了，她沖上來，我們就盡量躲，躲不過了，就挨兩下。”說到這兒，他轉向史經理道，“不過，史經理，再這么下去的話，我這保安隊長可就快成光桿司令了！兄弟們都吵吵著要辭職不干了，是我愣給勸住了，不過老這么著，肯定不是個事兒，我都快受不了了，更何況這幫小年輕呢！”
史經理聽了，嘆氣道，“我也知道這么下去不是個事兒，這不，請了葉大律師過來嗎？葉律師，您看這事兒怎么處理？”
葉燁律師想了一下，問道：“成立業(yè)主委員會這事兒，進展到什么程度了？”
史經理回答道：“小區(qū)辦已經指派了籌備組組長，現(xiàn)在剛進報名參加籌備組的階段，報名截止時間是下周一。”
“有多少業(yè)主支持趕走咱們公司？咱們公司在這兒經營了應該也有七、八年了，應該也爭取到一部分業(yè)主支持咱們吧？”葉燁律師繼續(xù)問史經理。
史經理苦笑了一下，道：“怎么說呢，物業(yè)這活兒，真是不好干，你干得再好，也總有一部分人不滿意，再加上前期房屋出現(xiàn)了一些普遍的質量問題，處理上沒有達到業(yè)主的心理預期，很多業(yè)主將怨氣也撒到了物業(yè)公司身上。他們可不認為我物業(yè)是物業(yè)，地產是地產，反正都是博大，就認為是一家。所以呢，業(yè)主對物業(yè)的很多怨氣，其實是沖著博大地產去的，我們只是代地產受過。所以，工作就有點兒難做，完全支持我們的業(yè)主，滿打滿算，不會超過三分之一。但是，據我們這段時間了解，其實堅定地要趕走我們的業(yè)主也不會超過三分之一。還有三分之一，應該是隨大流的?！?p> “噢，那支持我們的這些業(yè)主里面，除了住在博大雅園的公司高管外，有沒有愿意而且有能力站出來參選業(yè)主委員會委員的？”葉燁律師追問道。
“這塊小嚴應該更清楚，小嚴是我們的物業(yè)管家，平時跟業(yè)主打交道最多，對業(yè)主的情況非常了解?！笔方浝磙D頭對坐在他左邊的一位二十七、八歲、長相非常討喜的男士說，“小嚴，你給兩位律師介紹下。”
小嚴沖著史經理點點頭，“好的?！比缓?，他轉向葉燁律師和蘇啟航道：“葉律師，蘇律師，根據我平時接觸業(yè)主了解的情況，我覺得，不算博大公司的領導，我們可能可以爭取到三、四位業(yè)主，說服他們站出來參選業(yè)委會委員?！?p> “這幾位業(yè)主具體是什么情況？”葉燁律師問道。
“這幾位業(yè)主有一位是退休的國企高管，桂總，素質非常高，人也非常講道理。一位是大學教授，也姓葉，葉教授，對我們工作一直都非常支持，人非常和善。一位是柳工，景觀工程師，當初修復園林景觀時，他還熱心地幫過忙。還有一位是一個律所的高級合伙人，吳律師?！毙澜榻B道。
“你說的這幾位業(yè)主肯定能參選業(yè)委會委員嗎？之前有過溝通嗎？”葉燁律師追問道。
“溝通過。桂總、葉教授和柳工，時間上都沒有問題。就是吳律師，時間上可能會有點問題，他業(yè)務特別繁忙。不過，他也明確表示了，會設法抽出時間來，爭取參與?！毙阑卮鸬?。
“好的?！比~燁律師思索片刻，對參會的博大物業(yè)副總李強道，“李總，我覺得現(xiàn)階段咱們還是按照之前電話溝通過的方案來執(zhí)行。既然業(yè)主委員會的成立不可避免，那么咱們就順勢而為，引導成立一個傾向于咱們的業(yè)主委員會。我們要擅用規(guī)則，在規(guī)則允許范圍內達到這個目的，這樣才能不加劇物業(yè)和業(yè)主的對立，并有可能在業(yè)主委員會成立后逐漸緩解對立狀態(tài)，恢復小區(qū)安寧。第一步呢，就是要控制籌備組?！比~燁律師轉向史經理和小嚴，繼續(xù)道，“史經理，嚴管家，你們這邊注意一下，要爭取動員盡可能多的傾向于咱們的業(yè)主，包括公司在小區(qū)里買了房的所有人，在籌備組報名截止前一刻去報名，爭取咱們的人在籌備組里占到半數(shù)以上，這樣咱們才能夠保證籌備組成員咱們占到多數(shù)，進而能夠控制籌備組。第二步呢，就是在籌備組制定業(yè)委會委員侯選人條件時，要盡可能依法、依規(guī)排除掉要將咱們趕走的業(yè)主。同時，要確保傾向于咱們，同時又可能贏得業(yè)主們信任的人員去參選業(yè)委會委員，并動用一切手段動員盡可能多的業(yè)主去投咱們的侯選人的票。當然，要動員業(yè)主投咱們傾向的人選的票，不能由咱們直接出面去做，必須設法促成一些業(yè)主去做，咱們在后面提供便利，但千萬不能直接出面，不然可能引起業(yè)主反感，反而適得其反。”
說到這里，葉燁律師停下來，思索了一會兒，補充道：“也需要一點兒抹黑堅決反對咱們的業(yè)主代表的行動。比如，這些人有沒有長期欠物業(yè)費的行為，現(xiàn)在還有沒有侵占公共綠地的行為，有沒有其他可能引起廣大業(yè)主反感的行為，利益沖突什么的。你們想方設法找出來，能起訴的起訴，不能起訴的，想辦法通過業(yè)主在業(yè)主群里擴散?！?p> 再次停頓了一下，葉燁律師又補充道：“小區(qū)辦和籌備組組長也要搞好關系，爭取他們傾向于咱們。他們才是對業(yè)委會成立真正有重大影響的力量。他們的訴求很多時候也比較簡單，就是保持穩(wěn)定。所以，咱們這段時間也一定不要激化對立，而是要設法提高物業(yè)服務質量，爭取更多的業(yè)主對咱們的認可，同時讓業(yè)主和業(yè)主正面較量，咱們要扮演好維持小區(qū)和諧穩(wěn)定的角色?！?p> 李總、史經理、小嚴等人聽得連連點頭。蘇啟航則飛速地記錄下來葉燁律師說的要點，準備隨后整理成會議記錄發(fā)給葉燁律師確認后、再發(fā)給客戶。每次會議均進行記錄，并作成會議記錄發(fā)給客戶，是葉燁律師第一次帶蘇啟航開會前，對蘇啟航提出的要求。他說，這種做法會讓客戶感覺到律師的專業(yè)和對客戶的重視。
葉燁律師轉向李總，道：“李總，我的想法暫時就這么多，看看您還有什么補充？”
李總微笑道：“不虧是葉大律師，就是專業(yè)。我可沒什么補充的！”說完，他轉向史經理道，“長河，葉律師說的你都聽清楚了吧？就按葉律師說的去做。雖然這個項目連年虧損，公司早想放棄了，但也不能讓人給趕出來！放手去干吧，出了事，我兜著！”
史經理點了點頭，接著猶豫了一下，對葉燁律師道：“葉律師，你剛才說的非常好，但是我感覺這里面好像很多地方挺專業(yè)的，我們這兒都是大老粗，怕有些事把握不準。您那么忙，也不可能老過來，我們老給您去電話也不是個事兒。您看這樣行嗎？您安排個律師在我這兒呆上一段時間，呆到這個業(yè)委會的事兒結束。行嗎？”
蘇啟航的心提了起來。果然，葉燁律師遲疑了一小會兒，轉向她，以征求意見的口吻說道：“小蘇，要不你在這兒協(xié)助一下史經理他們，應該也就是一個半月到兩個月的時間。”
蘇啟航雖然心里不是很情愿，但她努力控制住自己沒有顯露出絲毫不愿意的情緒，平靜而肯定地回答道：“葉律師，沒問題?！?p> 葉律師笑了。李總、史經理、小嚴也笑了。保安隊長也陪著大家憨憨地笑了下。
在臨別時，史經理握著蘇啟航的手，微笑著說：“蘇律師，明天早上見！我們是早上八點半上班，你九點半前能到就行。”